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投資用新築マンションのキャッシュフローと利益の関係
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2013.11.30 Saturday 08:53投資用新築マンションのキャッシュフローと利益の関係について詳しく
投資用マンションとして売り出している、
京阪急行の京阪京橋駅から徒歩7分のところにある、
RC11階建てマンションの8階の1室の試算してみると、
この部屋の専有面積は建物が21、96平方メートルで、
土地が5、9平方メートル。
価格は1701万円(内、建物部分1149万円)となっている。
自己資金36万5000円で、1700万円の借入、
金利3%で、35年ローンの計算
1か月の家賃は8万1500円で、年間の家賃収入は97万80000円。
実質利回りは4、59%です。
投資用新築マンションの利回りは平均3〜5%ですから、
標準的な利回りということです。
なお所得税、住民税率は40%とし、
損益の40%を翌年の所得税、住民税に入れています。
所在地 大阪市城東区 構造 RC11階建て 竣工日 2011年 専有面積 建物が21、96平米、土地が5、9平米。 所有物件 8階の1室 価格 1701万円(内、建物部分1149万円) 賃料 1か月の家賃8万1500円で、年間97万80000円。 実質利回り 4.7% 自己資金 36万5000円 銀行借入 1700万円 返済期間 35年(元利均等) 金利 3.0%
(単位千円)キャッシュフロー表 購入時 1年目 2年目 自己資金 365 銀行融資 17000 保証金 0 家賃収入 978 978 収入合計 17365 978 978 物件価格 17010 仲介手数料 0 登記費用 192 その他付帯費用 162 管理費、修繕費用 137 137 固定資産税等 221(取得税含む) 60 融資元金返済 282 290 融資利息返済 498 489 所得税、住民税 −191 支出合計 17365 1138 786 単年キャッシュフロー 0 −160 192 通算キャッシュフロー 0 −159 33 3年目 4年目 5年目 10年目 0 0 0 978 978 978 978 978 978 978 978 0
0
0
0
137 137 137 137 60 60 60 60 299 308 317 367 481 472 462 412 19 22 26 45 996 999 1003 1022 −18 −21 −25 −44 15 −6 −30 −211 15 年目 20年目 25年目 30年目 35年目 0 0 0 978 978 978 978 978 978 978 978 978 978 0 0 0 0
137 137 137 137 137 60 60 60 60 60 426 493 571 662 767 354 286 208 117 12 68 94 125 160 201 1045 1071 1101 1137 1177 −67 −93 −123 −159 −199 −498 −909 −1463 −2183 −3096
この表では、単年キャッシュフロー、 通年キャッシュフローを出していますが、
両方ともほとんどマイナスです。
しかも通年のキャッシュフローのマイナスは、
融資が終わる35年には、309万円になります。
順を追ってみていきますと、単年キャッシュフローは、
1年目にマイナスになります。
これは不動産取得税を収めたから。
2年目には19万円のプラスになりますが、
3年目には再びマイナスに転じ、それ以降、
融資の返済が終わるまでずっとマイナスです。
その額は当初は数万円で済みますが、
20年目にはほぼ10万円に迫り、
融資返済がおわる35年目には、
その年だけで約20万円のキャッシュアウトです。
こういったマンションの営業マンは、
よく月々数千円の負担で済みますというようなことを言いますが、
それでは済まないことがわかります。
もっと気になるところは、通算キャッシュフローです。
通算キャッシュフローのマイナスは、20年目にほぼ90万円となり、
30年目には200万円を超えています。
そして、35年目には309万円にもなります。
35年の間でこれだけのキャッシュフローの余裕がないと、
投資に耐えられないということです。
これは所得税、住民税を40%で計算していますが、
50%だと35年目で384万円の持ち出しとなります。
投資用区分マンションというと、
手軽に投資できるようなイメージがあります。
実際、区分所有だとそれほど負担は大きくありませんが、
それでもこの物件では300万円以上のキャッシュアウトが生じます。
なお、新築物件では家賃の減額シュミレーションが必須。
さらに家賃の減額を想定したら、
キャッシュフローはどうなるでしょう。
2年目までは、年間家賃がフルに入り、
3年目からの5年間は年間家賃減額率が2%、
8年目からの5年間は1.5%、それ以降は1%だとします。
すると、単年キャッシュフローは3年目以降、常にマイナスとなり、
10年目は12万円を超えています。
融資返済が終わる35年目にはほぼ40万円で、
毎月3万3000ほどの負担が生じることになります。
月々の負担はもはや数千円どころではなく、
数万円に上ります。
さらに細かく見ていくと、通年キャッシュフローのマイナスは、
12年目には100万円に迫り、35年目には実に724万円です。
不動産投資のカギは利回りや家賃収入ではなく、
やはりキャッシュフローあることがお分かりいただけるでしょう。
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