投資用新築マンションのキャッシュフローと利益の関係について詳しく

 


投資用マンションとして売り出している、


京阪急行の京阪京橋駅から徒歩７分のところにある、


ＲＣ１１階建てマンションの８階の１室の試算してみると、

 

この部屋の専有面積は建物が２１、９６平方メートルで、


土地が５、９平方メートル。


価格は１７０１万円（内、建物部分１１４９万円）となっている。

 


自己資金３６万５０００円で、１７００万円の借入、


金利３％で、３５年ローンの計算

 


１か月の家賃は８万１５００円で、年間の家賃収入は９７万８００００円。

 

実質利回りは４、５９％です。

 


投資用新築マンションの利回りは平均３〜５％ですから、


標準的な利回りということです。

 

なお所得税、住民税率は４０％とし、

 

損益の４０％を翌年の所得税、住民税に入れています。

 

所在地	大阪市城東区
構造	ＲＣ１１階建て
竣工日	２０１１年
専有面積	建物が２１、９６平米、土地が５、９平米。
所有物件	８階の１室
価格	１７０１万円（内、建物部分１１４９万円）
賃料	１か月の家賃８万１５００円で、年間９７万８００００円。
実質利回り	４．７％
自己資金	３６万５０００円
銀行借入	１７００万円
返済期間	３５年（元利均等）
金利	３．０％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位千円）

キャッシュフロー表	購入時	１年目	２年目
自己資金	３６５
銀行融資	１７０００
保証金	０
家賃収入		９７８	９７８
収入合計	１７３６５	９７８	９７８
物件価格	１７０１０
仲介手数料	０
登記費用	１９２
その他付帯費用	１６２
管理費、修繕費用		１３７	１３７
固定資産税等		２２１（取得税含む）	６０
融資元金返済		２８２	２９０
融資利息返済		４９８	４８９
所得税、住民税			−１９１
支出合計	１７３６５	１１３８	７８６
単年キャッシュフロー	０	−１６０	１９２
通算キャッシュフロー	０	−１５９	３３

３年目	４年目	５年目	１０年目
0
0
0
９７８	９７８	９７８	９７８
９７８	９７８	９７８	９７８
0
0
0
0
１３７	１３７	１３７	１３７
６０	６０	６０	６０
２９９	３０８	３１７	３６７
４８１	４７２	４６２	４１２
１９	２２	２６	４５
９９６	９９９	１００３	１０２２
−１８	−２１	−２５	−４４
１５	−６	−３０	−２１１

１５ 年目	２０年目	２５年目	３０年目	３５年目
0
0
0
９７８	９７８	９７８	９７８	９７８
９７８	９７８	９７８	９７８	９７８
0
0
0
0
１３７	１３７	１３７	１３７	１３７
６０	６０	６０	６０	６０
４２６	４９３	５７１	６６２	７６７
３５４	２８６	２０８	１１７	１２
６８	９４	１２５	１６０	２０１
１０４５	１０７１	１１０１	１１３７	１１７７
−６７	−９３	−１２３	−１５９	−１９９
−４９８	−９０９	−１４６３	−２１８３	−３０９６

この表では、単年キャッシュフロー、 通年キャッシュフローを出していますが、


両方ともほとんどマイナスです。

 


しかも通年のキャッシュフローのマイナスは、

 
融資が終わる３５年には、３０９万円になります。

 

 順を追ってみていきますと、単年キャッシュフローは、


１年目にマイナスになります。

 

 これは不動産取得税を収めたから。

 

２年目には１９万円のプラスになりますが、


３年目には再びマイナスに転じ、それ以降、


融資の返済が終わるまでずっとマイナスです。

 


その額は当初は数万円で済みますが、


２０年目にはほぼ１０万円に迫り、


融資返済がおわる３５年目には、


その年だけで約２０万円のキャッシュアウトです。

 


こういったマンションの営業マンは、


よく月々数千円の負担で済みますというようなことを言いますが、


それでは済まないことがわかります。

 

もっと気になるところは、通算キャッシュフローです。

 


通算キャッシュフローのマイナスは、２０年目にほぼ９０万円となり、


３０年目には２００万円を超えています。

 


そして、３５年目には３０９万円にもなります。

 

３５年の間でこれだけのキャッシュフローの余裕がないと、


投資に耐えられないということです。

 


これは所得税、住民税を４０％で計算していますが、


５０％だと３５年目で３８４万円の持ち出しとなります。

 

投資用区分マンションというと、


手軽に投資できるようなイメージがあります。

 

実際、区分所有だとそれほど負担は大きくありませんが、


それでもこの物件では３００万円以上のキャッシュアウトが生じます。


なお、新築物件では家賃の減額シュミレーションが必須。

 

さらに家賃の減額を想定したら、


キャッシュフローはどうなるでしょう。

 

２年目までは、年間家賃がフルに入り、


３年目からの５年間は年間家賃減額率が２％、


８年目からの５年間は１．５％、それ以降は１％だとします。

 


すると、単年キャッシュフローは３年目以降、常にマイナスとなり、

 

１０年目は１２万円を超えています。

 


融資返済が終わる３５年目にはほぼ４０万円で、


毎月３万３０００ほどの負担が生じることになります。

 


月々の負担はもはや数千円どころではなく、


数万円に上ります。

 


さらに細かく見ていくと、通年キャッシュフローのマイナスは、


１２年目には１００万円に迫り、３５年目には実に７２４万円です。




不動産投資のカギは利回りや家賃収入ではなく、


やはりキャッシュフローあることがお分かりいただけるでしょう。




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